以下文章来源于法律在右 ，作者周庆喜律师
近年来，新闻媒体报道了诸多关于小区车位之争的事件。停车难,成为社会焦点问题。关于车位所有权到底归谁，使用权等用益物权归谁，引发了诸多争议。笔者结合相关案例，分享个人观点，以此明晰相关争议。
小区的车位种类主要包括地面车位，地下非人防车位，地下人防车位。车位种类的不同，影响着车位的所有权和用益物权。
案例一：最高人民法院公布的公报案例（2017）最高法民申2817号。确定小区地面上车位归全体业主所有
开发商：重庆市豪运房地产开发有限公司
业主委员会：重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会
开发商向最高院申请再审，要求确认小区地面上停车位归开发商所有。
① 由于开发商向小区业主出售房屋后，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。
② 由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
案例二：湖南省高级人民法院（2020）湘民申3318号，持有不同观点。确定小区地面上车位归开发商所有
开发商澳海公司与业主签订了小区地面《车位使用权转让协议》，后业主向法院起诉主张该协议无效。
① 案涉车位系建筑区划内规划的车位； ② 案涉车位未计入公共分摊面积； ③ 案涉车位未占用公共绿地面积。 根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定之精神，澳海公司有权将案涉车位处分给再审申请人。 通过对比以上两个案例，最高人民法院和湖南省高级人民法院，对小区地面上的车位归属问题发生了争议。笔者认为，虽前述两个案例发生争议，但笔者认同最高人民法院公报案例的审判精神,小区地面上的车位归小区业主共同所有。而湖南省高级人民法院，从其适用的法律来看，湖南省高院认为，业主已经与开发商签订了车位使用权转让合同，双方已经就车位事宜达成一致。符合原《物权法》第七十四条第二款之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从是否有约定的角度来分析前述两个案件，可以得出以下结论，最高院案例中，开发商与业主没有达成约定。而湖南省高院案例中，开发商与业主已经达成约定。法律充分尊重双方当事人的意思自治原则，如双方已经就此事达成一致意见，在未违反法律、行政法规禁止性规定的前提下，不应当否定其效力。 案例三：杭州市中级人民法院（2020）浙01民终4243号，确定地下非人防车位所有权归开发商所有，开发商有权出售。 开发商：杭州余杭区保障房建设有限公司；业主委员会：杭州市余杭区华惠家园业主委员会，双方就地下车位权属发生纠纷。 案涉争议车位系利用小区地下空间规划建设的车位，建设单位为保障房公司，在案无证据证明案涉车位占用了业主共有的道路或者其他场地，也无证据证明保障房公司将案涉车位的建设费用摊入了华惠家园小区业主专有部分或共有部分的建筑成本中，且保障房公司在小区房屋出售合同中均明确其享有案涉车位的所有权（使用权），其有权出售、租赁或处理。 业委会申请本院调取案涉小区建设成本和销售金额的财务资料，已查明案涉小区房屋销售总金额是否超出建造成本，本院认为该证明对象与本案的审理无关，故不予准许。 从杭州中院观点来看，判断案涉车位权属，应当以下几个方面：①开发商未占用小区共有道路；②建设成本未分摊至小区业主；③双方在商品房买卖合同约定。至于小区销售总金额是否超过建造成本，与本案审理无关，也即不能以小区销售总金额超过建造成本来判断车位的权属问题。 案例四：江西省萍乡市中级人民法院（2019）赣03民终372号，违反地方性法规，并不导致合同无效。即使商品房买卖合同对于地下车位的归属未约定，开发商仍有权处置地下车位。 开发商：江西天耀置业有限公司 业主：李洪伟、吕情 开发商与业主签订《地下车位租赁使用权协议书》，李洪伟、吕情向开发商天耀置业公司租赁金御天下小区地下车位使用权，该车位对应的具体使用权期限与住宅（使用年限）一致，该车位租赁价格为65000元。后业主起诉至法院，要求确认双方签订的协议无效，开发商返还65000元。 ①本案所涉车位系开发商投资建造，系与住房相区别的、独立的特定物，并非是业主所购商品房的一部分，且该地下车位工程不计算地面建筑容积率、未计入商品房的公摊面积、楼盘商品房造价未计地下车位工程造价。 ②根据查明的事实，双方在购房合同中并未就地下车位问题进行约定，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式对案涉车位进行处分，其通过与业主签订《地下车位租赁使用权协议书》的方式处分车位获得收益，并不构成为达到非法目的以迂回的方法避开法律或者行政法规的强制性规定的情形，不存在以合法形式掩盖非法目的。 ③《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的。该条款并未规定在未依法登记领取权属证书情形下，双方当事人签订的转让协议的效力问题，该规定属于管理性强制性规定的范畴。业主主张双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》违反了该规定应为无效的主张不能成立，本院不予支持。 ④业主称案涉协议违反了《江西省物业管理条例》第六十六条的规定，因《江西省物业管理条例》属地方性法规，业主据此主张双方签订的案争协议无效，本院不予支持。 案例五：抚州市中级人民法院（2022）赣10民终369号，开发商与业主就非人防车位签订使用权转让合同的，该合同有效，非约定、法定情形不可解除。 ①《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉车位系由富力公司出资依规建设，且不属于业主共有或专有部分，亦非人防工程，富力公司作为建设用地使用权人对车位享有所有权。 ②车位的物权归属法律允许当事人进行约定。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见物权法对车位、车库的归属由当事人自行约定。 案例六：江西省高级人民法院（2021）赣民再90号。1、依据谁投资、谁受益的原则，江西高院认为，地下人防车位使用权、收益权归开发商所有。2、约定优先。3、地下室具有构造上的独立性，使用上的独立性，不属于从物。 案情简介 开发商：抚州市东旭房地产开发有限公司 业主：东旭1号小区业委会 开发商诉请业主委员会返还占用的地下人防车位200个。本案历经一审、二审，再审三个阶段，据说业主委员会已经申请检察监督。但，笔者目前还未查阅到检察监督文书，就现在已经生效的法律文书来分析。 ①依据《人民防空法》第五条《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。也即，谁投资，谁使用，谁收益的原则。本案所涉人防工程由开发商投资建造，并经竣工验收。故开发商对案涉地下室人防车位享有使用收益的权利。 ②双方约定优先，《物权法》第七十四条第二款，现《民法典》第二百七十五条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此，法律规定以双方当事人约定优先。双方在商品房买卖合同中已经约定，车位的使用权、所有权归出卖人所有，买受人如有需要，可与出卖人签订协议。 ③法定结建式人防地下室单独规划、单独验收，具有构造和利用的独立性，并不属于商品房的从物。作为地下室人防工程不计入小区共用建筑面积。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 ④尽管开发商可以通过销售房屋收回投资成本，但是前述规定已经明确，人防地下室不包括在公用建筑面积内，也即无法通过销售的方式，收回所谓的人防地下室投资成本。 ⑤投资者身份恒定，除建设单位名字发生变更外，其他情况下投资主体是恒定的，商品房买受人与出卖人建立的商品房买卖关系，转移的是房屋的所有权，而不是投资人主体身份。 笔者认为，江西省高级人民法院对于地下室人防车位的使用、收益权问题，进行详细说理阐述。主要表现在：其一，依据谁投资，谁受益原则，确定开发商是受益人。其二，依据双方在商品房买卖合同中的约定，确定地下室车位的产权或者是说使用、收益权。其三，从地下车位的构造上和使用上，具有独立性，不属于从物上，论证地下车位与房屋不属于主从关系。其四，成本说。开发商的投资成本与地下室车位的权属无关，因为地下室面积不能纳入公摊当中，也就开发商不可能通过销售房屋的方式收回地下室建造成本。同时笔者还认为，开发商的建造成本与销售所得价款无关。开发商投资，属于市场经济行为，有亏有赢，不能以开发商销售所得价款超过建造成本，就认为开发商已经收回建造成本，地下室车位所有权或使用权就发生转移。反之，没有发生转移。其五，省高院认定一个投资者身份恒定的原则。其六，有其他法院判例同省高院判决，比如佛山市中级人民法院（2020）粤06民终10524号。其六，从目前主流观点分析，在司法实践中，大部分法院认为，依据《人民防空法》第二条之规定，人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。人防车位所有权归国家所有。
本文，笔者从车位的三个不同类型，分析车位的权属问题。第一，小区地面上车位，归全体小区业主所有，依据先占先得，全体业主均可以无偿使用。第二，小区地下非人防车位，目前主流观点归开发商所有，开发商有权出租、出租。第三，小区地下人防车位，所有权和使用权等用益物权分离，所有权归国家，依据谁投资，谁受益的原则，开发商有权使用，并通过出租的方式获取收益。当然，在现实生活中，对于人防车位是否可以长期租赁存在争议，从司法实践中来看，允许人防车位的长期租赁或者使用权转让。但，依据相关部门的文件，比如，江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发[2012]5号）规定:任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。行政管理部门的文件，不允许长期租赁，这是司法实践与现实生活中行政部门执法的区别。
以上为笔者结合司法实践中的案例，尤其是本地司法实践中的判例，对车位权属的分析与解读。
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